محمد تقوی

از مثبت نگری تا واقعیت، فاصله بسیار است

در ابتدای هر سال، همیشه یکی از کارهای مهم اقتصادی، پیش بینی وضعیت بازارهای مختلف است و بازار مسکن نیز از این قائده مستثنی نیست.  پیش بینی قیمت مسکن در سال 1402 و کاهش یا افزایش ساخت و ساز نیز از این اصول تبعیت می کند. بازار مسکن در سال 1402 فراز و فرودهای زیادی داردو با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و سایر محصولات و فرآوردهای مرتبط با این صنعت، میزان ساخت و ساز در شهرهای مختلف کشور و به‌خصوص تهران، افت چشمگیری خواهد داشت و این رویداد مهم برای سایر صنایع مرتبط با بخش ساخت و ساز از جمله صنعت آسانسور و پله برقی ایران چالش برانگیز  خواهد بود.

با توجه به اینکه بازهم قیمت دلار افزایش یافته و برجام هم به فنا رفت ، با افزایش تورم باید انتظار افزایش قیمت مسکن را شاهد باشیم. همان گونه که در گذشته ناظر آن بوده‌ایم، با افزایش تورم، قیمت نهاده‌های ساختمانی مثل آهن، آجر ، سیمان و … نیز افزایش خواهد یافت و این به آن معناست که قیمت نهایی ساختمان بیشتر از گذشته خواهد شد.

گرانی مصالح ساختمانی در ماه های اخیر به گرانی ساخت و ساز و در نهایت افزایش قیمت مسکن منجر شده است. این تغییرات قیمتی اخیرا به صورت روزانه اتفاق می افتد و کمتر کسی می تواند قیمت مسکن را حتی برای چند روز آینده پیش بینی کند. مصالح ساختمانی روزانه تغییر قیمت دارند و شیب افزایش قیمتها نیز بسیار تند است. تعداد زیادی از پروژه های عمرانی و ساخت و ساز خوابیده و انبوه سازان از ورود به بازار ساخت و ساز امتناع می کنند. درحال حاضر بسیاری از سازندگان از گرانی مصالح ناراحت هستند و این موضوع را یکی  ازدلایل رشد قیمت مسکن می دانند در این میان مسئولین براین باورند که به زودی بازار مصالح به قیمت سابق باز می گردد ولی تجربه نشان داده که موضوعات اینچنینی فقط در فکر و باور مسئولان راه به جایی می برد و با واقعیت موجود فاصله بسیار دوری دارد.

اما با این شرایط جذابیت بازار مسکن تا چه مدت دوام خواهد داشت:

اقشار مختلف مردم برای رفع نیاز و سرمایه‌گذاری و حفظ دارایی خود، در بازار مسکن خرید و فروش می‌کنند. و همین موضوع در طی سالیان گذشته سبب گردیده بخش زیادی از سرمایۀ اشخاص جذب این بازار شود و سود  دهی بالای مسکن به این موضوع دامن زده است، اما در گذر زمان، تمایل افراد نسبت به سرمایه‌گذاری در این بازار، فراز و نشیب‌هایی داشته است. مقدار درآمد، نرخ تورم و دلار، وضعیت اقتصادی و کاهش یا افزایش ساخت و ساز به همراه دیگر دلایل ، بر رکود و رونق بازار مسکن تأثیر گذاشته است.

گفتنی است که کم شدن قدرت خرید از مهم‌ترین وجه اشتراک دوره‌های رکود مسکن است. رشد بی‌رویۀ قیمت مسکن طی چند سال گذشته و به ویژه در ماه‌های اخیر، بدون تغییر در وضعیت درآمد مردم، باعث شده تا برای بسیاری از افراد، خانه‌دار شدن ناممکن و به یک رویا تبدیل شود. مگر می شود پایه حقوق یک کارگر و یا کارمند که طیف گسترده ای از  جامعه را تشکیل می دهند زیر 10 میلیون تومان باشد و قیمت فروش مسکن در مرکز پایتخت بالای متری 100 میلیون تومان. این یعنی اینکه یکسال کار کنی و هیچ هزینه ای هم نداشته باشی در شرایط ایده آل، بعد از یکسال صاحب یک متر آپارتمان از یک واحد مسکونی خواهی بود. در شرایطی که عمر مفید یک انسان و قدرت جسمانی و توانایی کارکرد او را اگر در بهترین حالت ممکن در نظر بگیریم، بعد از 30 سال کار کردن مساوی با بی خانمانی است.

بارها گفته شده است که وضعیت تولید مسکن اصلا جالب نیست. بازار در رکود بزرگی به سر می برد و به همین دلیل، مشاغل زیادی نیز دچار مشکل شده اند.

هیچ تفاوتی میان وضعیت امروز بازار مسکن با شرایط اقتصاد کلان کشور وجود ندارد. هر اتفاقی که در بازار ارز رخ می دهد، روی بازار مسکن نیز اثر می گذارد.

عده بسیار کمی ممکن است از وضع موجود منتفع شوند. اما افت ساخت و ساز و کاهش معاملات، عدم تعادل در بازار مسکن را عمیق‌تر می‌کند. در رکود همیشه بی‌انگیزگی و خروج سرمایه‌گذاران از تولید مسکن به نحو قابل توجه و وسیعی اتفاق می‌افتد.

رکود بر بخش های مختلفی تأثیر می گذارد از تولیدات صنعتی و اشتغال زایی تا ساختمان سازی و بورس. باید بدانید که رکـود، رشد اقتصادی را متوقف می کند. معمولاً آمارهایی نظیر تولید ناخالص داخلی در دوران رکـود ،  هرسال نسبت به سال قبل با کاهش چشم گیری روبرو ست.

 رکود یک بخش طبیعی (اما ناخوشایند) از چرخه اقتصاد و تجارت است. درواقع بحران هایی که اتفاق می افتند می توانند آغازگر یک رکـود باشند. بحران هایی از جنس بیماری های همه گیر یا هر تغییر فاحش و ناگهانی در روند اقتصادی یک کشور، می تواند عامل رکود باشد.

مسکن ازجمله حیاتی ترین نیازهای هر انسانی در هر نقطه از کره زمین است که در کشور ایران بیشترین هزینه برای تهیه آن صرف می شود.  اگر از جنبه اقتصادی به قضیه نگاه کنیم، می توانیم مطرح کنیم که تمامی بازارهای ایران برای سرمایه گذاری ریسک دارند و در هرلحظه امکان اینکه یک شوک، روند بازار را تحت تأثیر قرار دهد وجود دارد. دراین بین مسکن ازجمله بازارهایی بود که ریسک پذیری کمتری داشت و حتی کمتر دچار نوسان قیمت و شوک های بزرگ می شد.  درواقع بازار مسکن در مسیر آرامی به سر می برد تا اینکه در سال ۹۸ با رشد فزاینده ای

مواجه شد. باوجود چنین افزایش قیمتی، اجاره بها نیز به عنوان عاملی تأثیرپذیر از قیمت مسکن، افزایش یافت. این افزایش چندین برابری قیمت مسکن در حالی اتفاق افتاد که قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته و دیگر متقاضیان خرید مسکن اقشار متوسط و پایین جامعه نبودند؛ بنابراین با کاهش تقاضا از جانب اکثریت جامعه، رکود مسکن را از اواخر اسفندماه ۹۸ و فروردین ۹۹ شاهد بودیم. درواقع، قیمت مسکن روز به روز از قدرت خرید مردم فاصله گرفته و این مسئله خودش را به شکل کاهش محسوس معاملات نشان داد. در چنین شرایطی، سازنده ها نمی توانند واحدهای آماده به فروش خود را  به راحتی تبدیل به نقدینگی کنند و از این رو توان مالی برای شروع پروژه های جدید را ندارند. از سوی دیگر نوسانات نرخ ارز و همچنین روند چشمگیر افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کنار تلاطم قیمت  زمین و مسکن باعث شده سازنده ها برای قراردادهای مشارکت با مالکان خانه های قدیمی ویا نوسازی بافت های فرسوده دچار سردرگمی و مشکلات عدیده شوند؛ وضعیتی که اکنون شاهد آن هستیم و منجر به کاهش ساخت و ساز و تولید مسکن شده است و یکی دیگر از پیامدهای این رویداد تلخ و غلط، گسترش شکاف طبقاتی در بین اقشار مختلف جامعه است که یکی از آسیب های مهم جوامع بشری به حساب می آید و تبعات بدی را به دنبال دارد.

بسیاری از کارشناسان بر این عقیده هستند که گرانی و تورم می تواند عاملی برای حذف طبقه متوسط جامعه باشد. طبقه ای که عمده جمعیت ایران در درون آن است و در اقتصاد سالم، نقش ویژه ای در زمینه ارائه خدمات و تولید ایفا می کند  و در چنین شرایطی نمی توان توقع داشت زمانیکه مسئولان زمام اداره امور را رها کرده اند، امیدی به بهبود اوضاع وجود داشته باشد و باید اعتراف کنیم سیاست های نادرست اقتصادی بیشترین فشار را بر روی طبقه متوسط که اکثریت جامعه را نیز شامل می شوند وارد کرده است و اگر با همین فرمان و سرعت پیش برویم در آینده نه چندان دور نمی توانیم به مقصد برسیم. پس تا فرصت هست باید کاری کرد.